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Alquiler con opción a compra: ¿en qué consiste?

En las casas en alquiler con opción a compra existe un contrato mixto en el que se incluyen dos subacuerdos: uno de alquiler y otro de posible futura compraventa. De este modo, el inquilino vive arrendado durante un período de tiempo concreto y, una vez transcurrido ese plazo, tiene derecho a comprar la vivienda al precio que se haya pactado, al que se descontarán las rentas de alquiler que haya abonado hasta esa fecha.

¿Cómo es el contrato de las casas en alquiler con opción a compra?

El contrato de las casas de alquiler con derecho a compra no es de los más típicos, ya que no está regulado expresamente en el Código Civil, aunque sí está aceptado por el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Para que el contrato del alquiler con derecho a compra sea vigente, deben aparecer estipulados el objeto del contrato y el precio, según el Tribunal Supremo. Es decir, que aparezcan estipulados los años en los que se vivirá de alquiler, el precio de venta de la vivienda y si se ha aportado o no una prima inicial.

Por lo tanto, en el contrato de alquiler de la vivienda debería aparecer:

  • Plazo de arrendamiento (máximo 5 años)
  • Plazo en el que se puede comprar la vivienda
  • La mensualidad del alquiler
  • Quién pagará los gastos de la comunidad o una posible reforma

Por otra parte, en el contrato de compraventa debería especificarse:

  • La voluntad del que el arrendador venderá el inmueble
  • El precio de la venta
  • Porcentaje de las cuotas de alquiler realizadas hasta el momento de la compra para descontar del precio de la venta de la vivienda
  • Prima inicial aportada por el derecho a la compra.

¿Cuál es el plazo para alquilar la vivienda?

No existe un límite concreto, aunque normalmente no suelen ser menos de dos o tres años, con un máximo de 5 años.

Pero, ¿qué ocurre si transcurrido este plazo no se quiere comprar la vivienda? No existe una respuesta tipo para esta situación, ya que esto dependerá de lo que hayan pactado las partes. Lo más común es que se pierdan la prima y las cantidades abonadas en concepto de alquiler.

Así que es importante que antes de acogerse a un contrato de alquiler con opción a compra se tenga claro que transcurrido el tiempo de alquiler se podrá afrontar la compra de la vivienda.

Por otra parte, si se da el caso de que el arrendatario decida alargar el período de alquiler, podrá hacerlo siempre que la otra parte esté de acuerdo. Lo que es más frecuente que pase es que los inquilinos decidan adquirir su vivienda de alquiler con opción a compra antes de lo pactado.

6 condiciones para acceder al alquiler con derecho a compra

Como ya hemos explicado, el contrato de las casas de alquiler con opción a compra no es como los contratos de arrendamiento o de compra tradicionales. Es por eso que deberíamos conocer y tener en cuenta las siguientes condiciones:

  1. El propietario tiene la obligación de conservar el contrato y no alquilar o vender el inmueble a terceros durante el tiempo que dure el contrato con derecho a compra.
  2. No es imprescindible que se fije una prima inicial, aunque es muy recomendable. Con dicha prima, el arrendador se asegura que el inquilino está interesado en la compra del inmueble.
  3. El inquilino siempre tendrá preferencia y exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo pactado en el contrato de alquiler con derecho a compra.
  4. El precio de compraventa pactado no se puede modificar ni por el propietario ni por el inquilino. En cambio, el precio del alquiler sí que puede cambiar en función del IPC, si el dueño así lo exige.
  5. En el caso de que el inquilino se retrase con el pago de una o dos mensualidades puede perder la opción a compra, y por tanto, la prima inicial que haya aportado.
  6. El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y se cumplan con los requisitos básicos.
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